Propriétaires :

Plusieurs possibilités :

1. Vous avez acquis votre bien dans le cadre d’une loi de défiscalisation. Dans certains dispositifs comme la loi Pinel, les loyers sont plafonnés à hauteur d’un certain montant.
2. Les modalités de fixation du loyer diffèrent selon la situation géographique du logement. On distingue les zones détendues des zones tendues, celles-ci étant notamment caractérisées par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements.

En zone détendue, le loyer est fixé librement entre le propriétaire et le locataire.

En zone tendue : La fixation du loyer est encadrée. Son montant doit être identique à celui du précédent locataire.

Le loyer peut être fixé librement si le logement est loué pour la première fois (logement neuf ou non), si le logement n’a pas été loué depuis plus de 18 mois ou si le logement a bénéficié de travaux d’amélioration depuis moins de six mois pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer pratiqué.

Au moment de la relocation, le loyer peut être réévalué dans certaines conditions :

• Si le bailleur prouve que le loyer du dernier locataire était manifestement sous-évalué,
• Dans la limite de la variation de l’Indice de référence des loyers (IRL) et n’a pas déjà été appliquée dans les 12 derniers mois,
• Si des travaux d’amélioration ou liés à la décence ont été réalisés pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer.

Le loyer peut être révisé à l’initiative du bailleur une fois par an, à la date indiquée au bail ou, à défaut, à la date anniversaire du contrat si une clause du bail le prévoit. Il peut également être majoré à la suite de travaux de rénovation réalisés par le propriétaire. L’accord du locataire est alors nécessaire pour augmenter le loyer.

Révision du loyer selon l’IRL

L’augmentation annuelle du loyer ne peut pas être supérieure à la variation de l’Indice de référence des loyers (IRL) publié, chaque trimestre, par l’INSEE et au Journal officiel.

La révision du loyer n’est pas automatique. Le bailleur dispose d’un délai d’un an, à compter de la date prévue dans le bail, pour faire la demande de révision. Celle-ci prendra effet au jour de sa demande ; elle n’est donc pas rétroactive. Passé le délai d’un an, la révision du loyer pour l’année écoulée n’est plus possible.

Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent. Le bailleur est tenu de délivrer un logement en bon état d’usage et de réparation, ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

Pendant toute la durée du bail, le bailleur doit entretenir le logement et faire les réparations qui sont nécessaires à la bonne utilisation du logement (sauf les petites réparations et l’entretien courant, qui sont à la charge du locataire).

Le bailleur est donc tenu de s’occuper notamment des réparations urgentes comme une panne de chauffe-eau en hiver mais aussi des travaux nécessaires au maintien en l’état et à l’entretien normal du logement (volets défectueux, robinetterie vétuste…).

Les charges locatives, appelées aussi charges récupérables, sont des dépenses payées initialement par le propriétaire, mais qu’il peut se faire rembourser par le locataire.

Le locataire doit payer des charges correspondantes :

• Aux frais entrainés par les services liés au logement et à l’usage de l’immeuble. Il s’agit par exemple des consommations d’eau ou d’énergie, des éléments d’équipement comme l’ascenseur ou un chauffage collectif
• Aux dépenses d’entretien et de petites réparations des parties communes de l’immeuble ;
• Aux taxes locatives, qui correspondent à des services dont le locataire bénéficie, tel l’enlèvement des ordures ménagères ou l’assainissement.

La liste des charges récupérables est énumérée au décret du 26.8.87. Seules les charges qui y sont mentionnées peuvent être facturées au locataire.

La durée d’un bail pour un logement loué vide à titre de résidence principale est de trois ans, ou de six si le propriétaire est une personne morale (société, compagnie d’assurance, …).

Au terme de cette période, le bail est reconduit automatiquement pour la même durée et dans les mêmes conditions.

Le propriétaire peut y mettre fin dans des conditions strictement encadrées par la loi :

• Soit pour reprendre le logement en vue de l’occuper lui-même ou une personne de sa famille,
• Soit pour le vendre,
• Soit pour un motif légitime et sérieux.

Ce congé doit être délivré obligatoirement 6 mois avant la fin du bail en y précisant le motif et en respectant les formalités. Votre locataire peut partir à tout moment après établissement d’un état des lieux de sortie.

Le locataire bénéficie d’un droit de préemption en cas de vente du logement qu’il occupe. Ce droit ne s’applique uniquement qu’aux locaux loués vides à usage d’habitation principale et à usage mixte d’habitation principale et professionnel. Ce droit se traduit par la priorité donnée au locataire d’acheter le logement avant tout autre acquéreur à la suite d’un projet de vente de son logement par son propriétaire bailleur.

Ce droit de préemption ne s’applique uniquement que dans l’hypothèse où vous souhaitez vendre le logement en fin de bail et libre de tout occupant. Un congé pour vendre doit alors être délivré 6 mois avant le terme du bail.

Bien sûr, si vous souhaitez vendre votre bien en cours de bail, il peut vous faire une offre, mais il n’en a pas l’obligation, car il ne bénéficie pas du droit de préemption.

Lors de la signature du bail et de son renouvellement, le bailleur doit fournir au locataire un dossier de diagnostic technique. 

Ce dossier comprend les expertises suivantes :

• Le diagnostic de performance énergétique. Validité 10 ans.
• L’état des risques naturels, miniers et technologiques devenu ESRIS depuis janvier 2018.

La loi ALUR du 24 mars 2014 instaure de nouvelles expertises au dossier de diagnostic technique :

• Un état de l’installation intérieure d’électricité de plus de 15 ans. Validité 6 ans.
• Un état de l’installation intérieure Gaz de plus de 15 ans. Validité 6 ans.
• Le constat de risque d’exposition au plomb, uniquement pour les logements antérieurs au 01/01/1949. Validité 6 ans.
• Le DAPP, état mentionnant l’absence ou la présence de matériaux ou produits de construction contenant de l’amiante, uniquement pour les logements antérieurs au 01/07/1997.